Завещание или дарственная — что лучше для передачи квартиры

Хотите передать квартиру близкому человеку и не знаете что выбрать — завещание или дарственную? Отвечаю без лишних слов: у каждого способа свои плюсы, и правильный выбор зависит от вашей ситуации.

Главное отличие: когда переходит право собственности

Завещание — квартира переходит наследнику только после вашей смерти. До этого вы полноправный хозяин: можете продать, заложить, переписать завещание или вовсе его отменить.

Дарственная (договор дарения) — квартира переходит одаряемому сразу после регистрации в Росреестре. Вы перестаёте быть собственником при жизни.

Когда выгоднее завещание

Выбирайте завещание если:

• хотите оставить квартиру, но до смерти пользоваться ею сами
• не уверены в человеке — завещание можно изменить или отменить в любой момент
• у вас несколько наследников и хотите сами распределить доли
• опасаетесь что после дарения вас «забудут» или выгонят

Минусы завещания:

• наследник получит квартиру только после смерти и оформления наследства (6 месяцев)
• завещание могут оспорить родственники — особенно если есть обязательные наследники (нетрудоспособные дети, супруг, родители)
• нотариус обязателен — без него завещание недействительно

Когда выгоднее дарственная

Выбирайте дарение если:

• хотите передать квартиру прямо сейчас, без ожидания
• дарите близкому родственнику — налога нет (дети, родители, супруги, братья/сёстры, бабушки/дедушки)
• боитесь что после смерти наследники будут спорить
• хотите защитить квартиру от кредиторов (но не позднее чем за 3 года до банкротства)

Минусы дарственной:

• вы теряете квартиру сразу — одаряемый может продать её, заложить, выписать вас
• если дарите не родственнику — одаряемый платит НДФЛ 13% от кадастровой стоимости
• оспорить дарение крайне сложно, почти невозможно

Сравнительная таблица

| Критерий | Завещание | Дарственная |
|—|—|—|
| Когда переходит квартира | После смерти | Сразу |
| Можно отменить | Да, в любой момент | Практически нет |
| Нотариус | Обязателен | Желателен, но не всегда обязателен |
| Налог | Наследник платит пошлину 0,3–0,6% | Налог 13% если не родственник |
| Риск оспаривания | Высокий (обяз. доля) | Низкий |
| Вы остаётесь в квартире | Да, до смерти | Только если прописали в договоре |

Есть ещё третий вариант — договор ренты

Если вы пожилой и хотите передать квартиру, но боитесь остаться без жилья — рассмотрите договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Вы остаётесь жить в квартире, получаете деньги или уход, а квартира переходит после смерти. Это отдельная тема — звоните, расскажу подробнее.

Типичные ошибки

• Бабушка дарит квартиру внуку-наркоману — потом не может его выселить, потому что он собственник
• Завещание написано от руки без нотариуса — недействительно, кроме чрезвычайных обстоятельств
• Дарят квартиру «на всякий случай» — а потом хотят вернуть. Вернуть можно только через суд и только в редких случаях (обман, угрозы, покушение на жизнь дарителя)

Когда нужна помощь юриста

Приходите на консультацию если:

• не можете определиться с выбором под вашу конкретную ситуацию
• нужно составить завещание с условиями (например, внук получает квартиру только после совершеннолетия)
• хотите включить в дарственную право пожизненного проживания
• боитесь что наследники оспорят ваше решение

Звоните: +7 912 228 08 21 — разберём вашу ситуацию и выберем правильный инструмент.

Приходько Дарья Сергеевна

Юрист в Екатеринбурге — семейное, трудовое, имущественное право

Опыт работы помощником федерального судьи. Знаю судебную систему изнутри. 7+ лет практики, 300+ выигранных дел.